Gabriela Cena

O processo de Usucapião (ou Usucapiendo) é um instrumento de política urbana que diz respeito ao direito do cidadão de obter legalmente a propriedade de um imóvel. O termo tem origem romana, onde capio significa “tomar e usu significa “pelo uso”. Um dos tipos mais comuns de usucapião é o ordinário, sendo ele previsto pelo Código Civil Brasileiro no artigo 1.242.

Existem diferentes tipos de processos e com diferentes características e requisitos, mas para todos os casos, o cidadão precisa comprovar: 1) Ter posse do imóvel há no mínimo 10 anos de forma pacífica, ou seja, é de extrema importância que a ocupação do imóvel não tenha ocorrido de forma violenta, clandestina ou ilegal e que o dono tenha total consentimento da posse e não tenha reclamações relativas a isso. 2) Ter boa-fé, onde possa-se provar de alguma forma, que a ausência do registro do imóvel se deu por fatores não ligados a intenção do solicitante. 3) Ter justo título, que se trata de um documento capaz de comprovar que o imóvel teve sua posse transferida, como um contrato de compra e venda, de doação, formal de partilha etc. Em cada município existem especificações quanto as dimensões máximas dos terrenos para dar entrada com o processo, mas as documentações exigidas são as mesmas.

Existem duas fases para a realização do processo de Usucapião, sendo uma de engenharia e uma de advocacia. É recomendável que o solicitante procure uma empresa de engenharia após obter um posicionamento do Ministério Público, por meio de um juiz ou promotor.

A etapa de engenharia, realizada pela EJEM, se dá através da representação técnica do imóvel, com a realização da Planta Situação, mostrando qual o contexto urbano no qual o imóvel está inserido, posicionando-o no bairro, distrito ou cidade; a Planta Topográfica, realizada através de um Levantamento Planialtimétrico, onde são representados os dados da superfície do terreno, como coordenadas geográficas, ângulos e dimensões; a Planta Baixa (Nem sempre é necessária), que mostra onde a edificação está localizada no terreno, juntamente com suas medidas; o Memorial Descritivo, sendo esse um documento onde estão escritas todas as informações relevantes sobre o imóvel de forma detalhada. A confecção das plantas exige visitas técnicas, para que sejam tomadas notas de todas as medidas da edificação, terreno, passeio, calçadas e ruas ao redor do imóvel. Com esses arquivos é possível dar entrada no processo judicial, pois através das informações e medidas relatadas neles, o juiz irá comparar com as da escritura do terreno original.

Tomar propriedade de um terreno através da Usucapião é extremamente benéfico para todos os cidadãos, visto que é uma forma de regularizar o imóvel. Com isso, evitam-se multas da prefeitura, garante-se a possibilidade de venda do imóvel e até aumenta seu valor agregado, permite a passagem para herdeiros, torna viável o recebimento de financiamento para reformas e em caso de imóveis de uso comercial, garante o seu funcionamento.

Os documentos utilizados para realização da Usucapião são aqueles que comprovem que o solicitante mora no imóvel por pelo menos 10 anos, como o IPTU, Código de Matrícula (Registro do imóvel no cartório) e contas de água, luz, telefone, entre outras, além de um Justo Título e se houver, a escritura, pois assim é possível ter acesso ao histórico do imóvel. Caso existam plantas antigas da edificação é interessante repassar isso para os responsáveis de engenharia. Essas plantas servirão para facilitar a elaboração das representações técnicas de acordo com a realidade, o que é necessário para delimitar a fronteira do terreno em processo. Além disso, é necessário solicitar aos vizinhos confrontantes cópias de seus documentos de identidade com CPF, pois esses dados estarão presentes no processo judicial e na Planta Situação.

A realização de projetos de regularização como a Usucapião por parte da Empresa Júnior Engenharia Mackenzie contribui para cidades e comunidades cada vez mais sustentáveis, pois está diretamente alinhada com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da Organização das Nações Unidas (ONU). Essa relação acontece com o objetivo 11, que busca tornar as cidades e os assentamentos humanos inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis. Isso se dá pela importância social por trás desse processo, tangenciando políticas urbanas dos municípios e assegura direitos fundamentais às minorias. Além disso, realizando o Projeto de Usucapião para seu processo com a EJEM, o cliente terá a toda a garantia técnica por meio de acompanhamento e assinatura de Topógrafos e Engenheiros.