Gabriela Cena e Manuela Ferro

O que é um estudo de viabilidade?

O Estudo de Viabilidade Técnica de um projeto ou terreno é um levantamento de informações, desde as partes legais de um local até a parte topográfica, para o auxílio de construções, compras e vendas de terrenos. Dessa forma é possível averiguar o risco e o retorno que o empreendimento terá, considerando fatores como estrutura, instalações, informações legais e ambientais.

Por ser um Levantamento que pode ser muito específico, ele deve ser encaixado em diferentes segmentações, e geralmente, temos muitos tipos de Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL), para que o Estudo se encaixe nas necessidades do cliente. São tipos de Estudo de Viabilidade:

• EVTL Completo

Esse tipo de Estudo de Viabilidade é normalmente voltado para pessoas que têm mais viés técnico, como engenheiros, arquitetos, incorporadores, corretores e administradores de imóveis. Neste modelo é comum conter todos os tipos de informações legais sobre um Imóvel, como: Plano Diretor, Lei de Zoneamento, Código de Obras, Portarias e demais decretos relacionados.

Geralmente é apresentado um Parecer Técnico com todos os detalhes necessários para auxiliar a viabilidade construtiva do terreno antes que tenha sido realizada a compra ou venda do mesmo. Pode conter informações sobre qual zoneamento o imóvel está localizado, sendo analisadas restrições e incentivos que serão utilizados para a análise da viabilidade financeira do seu negócio.

• EVTL Simplificado

Normalmente o Estudo de Viabilidade Simplificado é indicado para empresários, comerciantes e pessoas físicas. Esse Estudo geralmente é feito em cima de imóveis ou terrenos, apresentando os dados mínimos necessários para a viabilidade da construção, reforma e regularização ou instalação da atividade pretendida. Nesse momento é necessário que a pessoa que está adquirindo o Estudo de Viabilidade informe suas necessidades para que os elaboradores do Estudo sejam auxiliados e possam obter as informações corretas para a viabilização do negócio ou da obra.

• EVTL Personalizado

Alguns locais também oferecem o Estudo de Viabilidade Personalizado, de forma que o cliente pode escolher as informações que deseja de acordo com as suas necessidades, sendo então, um Estudo focado nos dados e parâmetros que mais encaixam na situação em questão, mostrando o que você precisa saber para viabilizar a sua ideia.

Quais os benefícios?

1. Maior facilidade na regularização de imóveis

Com o diagnóstico do imóvel em mãos, o empreendedor consegue ter uma visão global e detalhada das ações necessárias para o seu planejamento, tanto para viabilizar gastos quanto para a previsão de cronogramas para obtenção dos documentos e atualização de informações importantes para a regularização do imóvel.

Existe a possibilidade de ser constituído com um roteiro a ser seguido, que define as ações a serem adotadas através de um fluxograma, elaborado especificamente para a condição legal do imóvel em estudo. Esta ferramenta é o passo a passo para cumprir os prazos estabelecidos para a regularização, e com todas as informações o processo é facilitado e simplificado.

Um investimento é sujeito a regras e burocracias perante a prefeitura, que por sua vez requerem uma profunda análise de mercado, da empresa, do produto e/ou serviços oferecidos. Mas a viabilidade para o empreendedor investir e estabelecer um negócio fora de riscos, somente é constatada por um eficiente e eficaz Estudo de Viabilidade Técnica e Legal, que o ajudará na blindagem e proteção contra qualquer irregularidade.

2. Prevenção de Compra (ou Aluguel) de um Imóvel Irregular

Após as primeiras etapas de um Estudo de Viabilidade, ainda podem existir barreiras a serem ultrapassadas, uma delas é se haverá uma obra nova ou se a construção existente será mantida desde que atenda as necessidades do negócio escolhido.

Por cerca de 80% dos imóveis edificados estarem em condição de irregularidade por situação tributária e/ou documental do imóvel, às vezes acreditar que manter a construção já existente por cortes de custos com a realização da obra pode não ser a melhor visão do negócio.

Fazendo uma analogia com uma situação hipotética, imagine que você é um empreendedor e fecha uma escolha de um local, sem o histórico da situação atual do imóvel. E com isso decide reformar, sem o conhecimento de que alvarás e licenças para a reforma ou construção, atestem que o imóvel cumpre as normas da legislação, que são necessários para sua proteção. Nesse tipo de situação, o empreendimento atende às ações de fiscalização da Prefeitura, para obras em andamento. Se os parâmetros urbanísticos estiverem em desacordo, além de ser notificado pela irregularidade, o dono está sujeito à embargos e multas de acordo com a lei.

3. Conheça a Vocação do Local Escolhida

Uma “boa” localização depende primordialmente das condições propostas na Legislação de Uso e Ocupação do Solo (a Lei de Zoneamento) que varia a cada município, apresentando Parâmetros Urbanísticos para o imóvel estudado e qualifica-o de acordo com seu potencial.

Como a legislação define todas as regras e restrições para determinada atividade, essas restrições têm como objetivo atender ao desenho urbano respeitando o convívio na cidade, assim como o equilíbrio entre preservação ambiental e até a forma como o empreendedor ocupará o terreno.

Com um Estudo de Viabilidade é possível prever e identificar oportunidades para o desenvolvimento de negócios ou no local em questão ou em seus arredores nesta região. O imóvel pode acabar sendo valorizado como opção para instalação de uma determinada atividade, pelo fato de ao redor e na região, existirem outros empreendimentos do mesmo segmento.

Veja que o conceito “vocação do local” é válido para o empreendedor, mas também para o proprietário (sendo ou não a mesma pessoa), levando em consideração a importância do desenho urbano, pois ele é quem define para onde e como a cidade se desenvolve. Por isso pode-se afirmar que existe uma necessidade de conhecer o local assim como as leis de zoneamento da área, seja para a instalação do uso, ou para ofertar e aumentar seu lucro a partir da compra ou locação do imóvel.

Por onde começar?

O Estudo de Viabilidade começa a partir de uma ideia ou necessidade por parte de uma pessoa física ou jurídica. A partir disso, deve-se filtrar as informações e necessidades, para prosseguir para a execução de um EVTL. Independente da finalidade, deve-se sempre procurar um profissional capacitado para atender sua demanda, podendo variar de acordo com objetivo final e/ou nível de complexidade. Tendo em mente os diferentes tipos de EVTL citados, serão feitas coletas e análises necessárias para chegar a uma conclusão. Cabe ao profissional especialista verificar a necessidade de maiores informações para realizar seu trabalho de forma correta.

É importante ter em mente a complexidade que é realizar um Estudo de Viabilidade. Dependendo da situação, a análise pode ser complexa até mesmo para um profissional com anos de experiência. Um EVTL só será útil se realizado de acordo com seu objetivo final e com todas as etapas necessárias. Ao poupar recursos em um Estudo, assume-se o risco de gastar muito mais no futuro. Alocações financeiras podem e serão descobertas quando realizado um EVTL de qualidade.

Não existem riscos ou prejuízos em se realizar um Estudo de Viabilidade, apenas ganhos. Sejam eles, financeiros, de informações ou de tempo, são todos úteis e proveitosos para qualquer pessoa física ou jurídica. Existindo a possibilidade de realizar um EVTL, é recomendado que faça, e assim, tenha maiores ganhos em diferentes prazos.